出品 | 风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

在曾经以房企为主的土地和物业竞拍江湖，如今正低调涌入各行各业的“隐秘巨头”。

7月25日，楼面价达20万/㎡的全国单价“地王”——上海徐汇区衡复风貌区地块由上海祺祥旺宇置业有限公司竞得，该司实控人叶舒祺为“汽车模具大王”叶华彪之女。叶华彪建立的屹丰集团为奔驰、宝马、大众、通用等汽车品牌提供汽车模具和零配件。

有资深的不动产交易咨询人士告诉凤凰网风财讯，尤其在上海，近年大量实业企业涌入交易，一些企业的出价可以远远高于市场价；私人买家也有很多持币看房，尤其会看老城的临街商铺、老洋房。

凤凰网风财讯获悉，卡游、白象食品、贵州茅台等几家企业就已在上海核心区买下物业，但在网络和社交平台鲜少有信息披露，非常低调。

这群“神秘买家”普遍都是行业头部。例如卡游，作为中国集换式卡牌行业龙头企业凭借奥特曼、小马宝莉等IP卡牌盲袋备受少年喜爱，今年5月已二度赴港冲击IPO，该企业2024年营收已突破百亿，毛利率达71.3%。

（卡游位于静安区的19.6万平物业）

如果把时间线拉长到2022年起，入沪买地买楼的“各行财主”更是类型丰富：如食品行业还有亿滋(奥利奥、炫迈所属公司)、张亮麻辣烫、奈雪的茶、卫龙等；服装行业的安踏、李宁、特步、百丽、斯凯奇、戎美、雅莹、雅戈尔等；科技领域的米哈游、新致软件、车友科技、赛微微电、凯淳股份、英方软件等；能源领域的伊泰集团、兖矿能源、满世煤炭、鄂尔多斯集团(羊绒和电力冶金)等；工业领域的江苏永钢、金峰水泥、江苏苏美达、山东瑞冬等；另外还有中谷物流、商汤集团、火炬电子、北京银行、浙江银行等各类企业，甚至还有山东、宁波、河南、新疆的国资委公司也均在上海购买大宗不动产。

这些看似分散的商业动作，实则勾勒出一幅实业企业抢滩核心地产的图景。越来越多类型的玩家化身“神秘买家”，在房地产市场掀起波澜，而他们的布局不仅出于企业发展考虑，更藏着对资产配置、税收规划、政府关系、家庭财富规划等多方面的考量。

江浙富商超20万/㎡竞“地王”

煤老板超41.42亿抢“楼王”

祺祥旺宇置业以12.25亿元总价竞得的上海徐汇区地块，楼面价之所以能够高达20.03万元/㎡。拿下如此“贵”地的祺祥旺宇置业，身份也不一般。资料显示，公司法定代表人、实际控制人为叶舒祺，正是浙江台州企业家叶华彪之女。叶华彪是屹丰集团的创始人，也是上海市台州商会常务副会长。屹丰集团则是汽车模具和零配件领域的巨头公司。

消息称，这宗地虽然稀缺，但只能开发10余套低密度别墅，面积小、成本高、技术指标要求较高、利润空间受限。这次私人老板拿地不一定会开发入市销售，而是自用，作为家族财富的再配置和长期保值。

(叶氏竞得全国单价地王位置图，来源网络)

出于财富管理考虑，进入上海稀缺地段买地买房的老板很多，尤以江浙老板和“煤老板”为盛，并且一次又一次刷新“楼王价格”。

2024年1月，江苏永钢旗下公司经过44次出价竞拍，以14.02亿总价拿下了上海徐汇区兴国路翡翠苑的20套住宅，房源折合均价约15.65万元/平。江苏永钢集团由1936年出生的退伍军人吴栋材创立，从永联轧钢厂到如今的钢铁巨头企业之一，江苏永钢已步入第三代，目前由吴栋材之孙、吴耀芳之子，1987年出生的吴毅掌舵。

2023年底，江苏金峰水泥则斥资超24亿买下了上海苏州河畔地标宝格丽酒店。金峰水泥由江苏溧阳人徐贵生创立，1966年出生徐贵生早年因家庭困难辍学打工，从无线电维修到接管濒临破产的镇办金山商业物资公司开始涉足钢材贸易业务，1998年开启水泥行业职业生涯，2000年创立的江苏金峰水泥目前已发展为行业头部企业，并已由二代徐云飞掌管。

同期的煤老板们，买房买楼“下手更不知轻重”。例如2023年购得中粮海景壹号5、6、7号公寓项目，内蒙古的满世煤炭花了41.42亿元；2024年鄂尔多斯集团购得上海静安区苏河湾板块综合写字楼物业，也花了26.7亿元总价；这些举措都有家族财富的配置需求，在此基础上物业也会承载一些企业发展的需要。

相较而言，2024年11月从恒大手中购得上海北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号“历史风貌保护旧改项目地块”所属公司30%股权的内蒙古伊泰集团有所不同，其成立了子公司伊泰置业（上海）有限责任公司，将与光大兴陇信托联合开发这一北外滩核心区别墅住宅项目。业内分析称，伊泰参与项目至少已投入了10亿，后续开发经营或还得再投十几个亿。

（延伸阅读《内蒙首富掏走恒大“心头宝” 煤老板500亿扫射地产圈》）

（伊泰置业接手恒大北外滩两宗地块，风财讯2024.11摄）

抄底、抵税、避风、上市...

各类企业老板“抢房”背后

除了老板资产配置、家族财富管理的作用，在核心城市购买稀缺不动产物业，还有企业品牌做大、业务发展、税务抵扣、现金流管理、筹备上市等多种用途。

据资深业内人士透露，2020-2024年已有将近20家零售企业在上海买楼买房，基本都是与办公相关的需求。但有个别企业的买价可以超过目前市场最高价2倍，这就不是简单的办公和企业发展诉求了，这背后除了老板的财富偏好外，上市的考虑以及政策方面（例如抵税）的考量更为主要。

“当然，当前的市场价格相较疫情前已有较大幅度下调，也是很重要的原因。现在市场上‘打骨折’的项目时常出没，而上海等核心城市物业的投资回报率仍有保障，所以不少企业和高净值人士会考虑分散及资金到物业投资。”

上述人士指出，整体而言，目前在沪主流的买楼行为，还是基于企业和品牌诉求。例如2025年1月，安踏集团旗下公司在阿里资产拍卖以2.98亿元成功拍下金帝毛纺织股份，该公司名下有一栋地处上海南京路步行街的稀缺商业独栋，就十分有利于其品牌展示和业务开展。

2024年国内女装企业雅莹集团购得上海淮海路627号项目，据公司介绍，也是意在为雅莹品牌找到一处具有时尚高端商业氛围、有望成为潮流圣地的地方作为企业发展据点。

2025年初意大利服饰品牌沙驰在上海普陀区真如购得中海中心办公楼项目D栋的9至13层，总面积高达7761㎡；2024年8月元隆雅图以3.07亿的总价购得上海普陀区中海中心E座6-9层，总面积达7459㎡；2024年张亮麻辣烫以超2亿元总价、成交单价约6.4万元购得上海浦东新区前滩企业天地的一栋商用物业（建筑面积约3500平方米）等等，也都是考量到企业的国际化发展需求。

2023年也是实业企业的“购房买地大年”。当年米哈游以10.772亿元的价格，拿下了上海徐汇漕河泾核心地段地块准备建楼，出让面积约1.78万平方米。

2023年“淘系女装第一股”戎美股份则以不超2.8亿元的总价购得上海闵行区万源路的临街商业(万源城A街商办项目4号楼)，作为设计研发中心建设项目、展示中心建设项目的实施场地，预计2025年8月完工，年内投入运营。

再早一些，2022年8月“奈雪的茶”购下上海闵行区万象企业中心总面积超3738.66平方米的物业，作为企业全国第二总部办公场所，项目总投资约1.8亿元；2021年8月特步旗下公司以约4.396亿元购买七宝生态商务区内57个商业单位构成整栋大楼，作为特步国际总部；2020年12月美的集团以底价18.36亿元竞得上海闵行区地块，总投资超过70亿元建造上海美的全球创新园区（今年7月21日该园区正式启用）……此类企业扩大发展的不动产交易也曾引起关注，而这些项目的真正落地启用以及对企业发展的推动程度，则是市场更为关心的问题。

所以客观来说，对实业企业而言，核心物业既是“压舱石”，又能在需要时作为融资抵押物，为业务提供现金流支撑。但实业企业抢地买楼的热潮，绝非简单的 “炒房”，而应该是基于战略、成本、品牌、资源的综合决策，能够真正服务于公司长期经营，才能发挥更大价值。